Pirkanmaalla, Tampereella, Kalevassa. Pamis.

Blogi

Taloyhtiön strategia – askelmerkit tulevaisuuteen (2017-5)

Mitä Wikipedia kertoo sanasta strategia: ”Strategia on suunnitelma, jolla pyritään saavuttamaan tavoiteltu päämäärä”. Yksinkertaista, mutta tärkeää. Yritysmaailmassa strategian laatiminen on jopa itsestäänselvyys yrityksen kehityksessä ja tavoitteiden määrittelyssä.

Taloyhtiö eroaa yritysmaailmasta ainakin siinä, että se ei yleensä tavoittele voittoja, mutta vastavuoroisesti sillä on velvollisuus pitää asumiskustannukset järkevinä, tuottaa turvallista ja terveellistä asumista sekä ylläpitää kiinteistön kuntoa. Miksi siis myös taloyhtiöt eivät hyödyntäisi strategiaa pohtiessaan omistajien ja asukkaiden tavoitteita kiinteistön kehittämiseksi?

Liikkeelle asukas- ja osakaskyselyllä…..

Strategian laadinta edellyttää aina osakas- ja asukaskyselyn suorittamista. Kyselyn tulee sisältää asumisen viihtyisyyteen, kiinteistöhoitoon, kunnossapitoon, hallintoon, johtamiseen sekä tulevaisuuden panostuksiin liittyviä kysymyksiä.

Kyselyllä lisätään asukkaiden ja osakkaiden vaikutusmahdollisuuksia. Asukkaiden ja osakkaiden näkemys nykytilasta ja odotukset tulevasta ovat tärkeitä lähtökohtia strategian sisältöön.

…..ja kohti strategiaa

Taloyhtiön strategia on isännöitsijän ja hallituksen yhteistyössä laatima sekä yhtiökokouksen hyväksymä suunnitelma omistajien ja käyttäjien tavoitteista kiinteistön kehittämiseksi ja ylläpitämiseksi. Siinä huomioidaan myös kiinteistön kunto ja korjaustarpeet. Lisäksi strategiassa selvitetään taloyhtiön nykyinen tilanne sekä miten yhtiötä tulisi kehittää ja johtaa. Pääteemoina ovat asumisviihtyisyys, tekniikka ja talous.

Strategian yhtenä tavoitteena on läpinäkyvyyden lisääminen yhteisissä asioissa. Strategian avulla tulevaisuuden päätöksenteko on johdonmukaista ja selkeää, koska yhtiössä voidaan keskittyä ”isoihin asioihin”.  Johtamisen suunta on raamitettu yli hallituskausien.

Kiinteistöliitto, Isännöintiliitto ja Kiinteistöalan hallitusammattilaiset AKHA ovat julkaisseet vuonna 2016 yhteisen suosituksen taloyhtiöiden hyvästä hallintotavasta. Taloyhtiön strategian laatiminen on mainittu julkaisussa ensimmäisenä suosituksena.

Strategian tärkeyttä on hyvä pohtia myös asuntokaupan näkökulmasta. Minkä vaikutelman asuntoa ostaessasi saisit taloyhtiöstä, jonka isännöitsijäntodistuksen liitteenä olisi asiakirja yhtiön päättämistä askelmerkeistä tulevaisuuteen.

Pamis tulee syksyllä 2017 esittelemään yhtiöiden hallituksille omat toimintatapansa taloyhtiökohtaisen asukas-/osakaskyselyyn sekä strategian luomiseen.

 

Esko Sivula
yhteyspäällikkö, FMA, AIT, ISA

Blogi

Pamis-teamin numero 27 kirjanpitoketjusta eläkkeelle (2017-4)

Tapahtuma on nyt tosiasia, urheilutermein “nostetaan pelipaita kattoon”.

Nyt on minun aikani lähteä toiseen suuntaan ja sanoa näkemiin työyhteisölleni ja kaikille sen jäsenille sekä tietenkin kaikille niille asukkaille ja osakkaille, joiden kanssa olen Pamiksessa saanut yhteistyötä tehdä.

Kehityksessä on pysyttävä mukana. Kun aloitin kirjanpitäjän tehtävissä, levitettiin työpöydälle suuri tilikirja ja kauniilla käsialalla tehtiin kirjaan merkinnät tuloista ja menoista. Laskettiin sivuja yhteen ja siirreltiin tuloksia sivulta toiselle. Tositemapit täyttyivät kuiteista sekä laskuista ja siirrettiin arkistoon. Tietokone-ohjelmien kehitys on ollut hurjaa ja haastavaa, asioiden omaksuminen välillä työläämpää.

Tänään, kun jätän työni seuraajilleni, kuulen historian havinaa. Siirryn siis kesäkuussa lomalle ja sitten viettämään eläkepäiviä, oltuani Pamiksen palveluksessa hieman runsaat 23 vuotta. Kyllä tähän aikaan on mahtunut hyviä ja huonoja päiviä, mutta onneksi kuitenkin suuremmaksi osaksi hyviä asioita ja hienoja ihmisiä olen tavannut tällä matkalla.

Kaunis kiitos yhteistyöstä monille edellisille työkavereille sekä niille jotka minun jälkeeni jäävät tekemään töitä Pamis-teamissa. Syksyn saapuessa yritän pitää näppini irti kirjanpidoista, sillä olenhan “pitänyt kirjaa” suunnilleen neljällä vuosikymmenellä.

Sirkka Sirén
kirjanpitäjä, KPT II, KISI

Blogi

Pamiksen teknisen osaston tervehdys! – Huomioi asbesti myös asuntoremonteissa…

Vuoden 2016 alussa voimaan tullut asbestilakiuudistus aiheuttaa edelleen kysymyksiä ja epätietoisuutta urakoitsijoiden ja osakkeenomistajien keskuudessa asuinhuoneistojen kunnossapito-/muutostöiden yhteydessä. Asbestilakiuudistuksen keskeisimpiä ja tärkeimpiä muutoksia olivat muun muassa se, että ennen purkutöihin ryhtymistä tulee teettää riittävän perehtyneellä henkilöllä asbestikartoitus, mikäli kiinteistö on valmistunut ennen vuotta 1994. Ennen lakiuudistusta ollut käytäntö, että tilataan purkutyöt suoraan asbestipurkuna ilman asbestipitoisuuksien tutkimista ei ole enää hyväksyttävää. Toisena merkittävänä uudistuksena tuli se, että osastointimenetelmällä tehdyn purkutyön jälkeen on osaston puhtaus varmistettava ilmamittauksella ennen kuin osasto puretaan ja luovutetaan tilaajalle.

Huomioitavaa asetuksessa on myös se, että pelkkä näytteiden otto ja tästä syntyvä analyysiraportti ei riitä, vaan kirjallinen kartoitusraportti on tehtävä aina, jonka liitteenä edellä mainitut mahdolliset materiaalinäytteiden analyysiraportit ovat.

Mikäli kiinteistöön on tehty koko kiinteistöä koskeva haitta-ainekartoitus esimerkiksi perinteisen putkiremontin yhteydessä, niin tämän kartoituksen raporttia voidaan käyttää hyväksi osakasremonteissa, mikäli raportissa tutkittujen huoneistojen ja remontin alla olevan huoneiston olosuhteet ovat samat. Eli esimerkiksi, mikäli osakas ryhtyy remontoimaan alkuperäisessä tasossa olevaa huoneistoa, niin hän voi käyttää hyväksi koko kiinteistöä kattavaa raporttia, mikäli siinä tutkitut huoneistot ovat olleet alkuperäisessä tasossa ja se voidaan todentaa esimerkiksi valokuvilla.

Meillä Pamiksessa edellä mainitut asia on huomioitu remontti-ilmoituksen käsittelyn yhteydessä toimitettavalla kirjallisella ohjeistuksella, joka toimitetaan remontti-ilmoituksen tekijälle eli useimmiten osakkeenomistajalle varsinaisen remonttiluvan yhteydessä. Mikäli kyseessä olevaan kiinteistöön on tehty haitta-ainekartoitus ja siitä löytyy raportti, niin sen hyödyntäminen voidaan arvioida tässä vaiheessa.

Terveisin

Jussi Lindell
teknisen osaston päällikkö
tekninen isännöitsijä ITS®-TEK II
rakennusinsinööri
märkätilatöiden valvoja

Blogi

Takojankadulla kevään merkit kuin muurahaiskeossa (2017-2)

Isännöintitoimisto on vuoden vaihtuessa vähän kuin muurahaiskeko, äkkiä katsoen keko näyttää uinuvan, mutta kun katsoo tarkemmin, huomaa, että siellä pinnalla liikkuu tuhansia työläisiä omissa askareissaan. Keon sisällä kuningatar talvehtii tuottaen keväällä taas uusia työläisiä yhteisöön. No, isännöintitoimisto ei tokikaan tuota työläisiä maailmaan, eikä siellä toimiston keskellä ole yhtäkään kuningatarta munimassa, mutta kevään aikana sielläkin kirjanpito-osaston uumenissa syntyy monia satoja tilinpäätöksiä hallitusten ja osakkaiden käyttöön…

Kirjanpitäjät, sihteerit ja isännöitsijät aloittavat joka keväisen tilinpäätösurakkansa jokainen omissa töissään. Kirjanpitäjät odottavat vuoden viimeisten laskujen tulemista, huoltoyhtiöitä pyydetään lukemaan vesi-, sähkö- ja lämpömittareita kiinteistöillä, jotta tilinpäätökseen saataisiin mukaan mahdollisimman tarkasti juuri tilinpäätösvuodelle kuuluvat menot. Kiinteistösihteerit täsmäävät vastikereskontrat, jotta vuoden viimeisetkin tuotot saadaan kirjattua oikeille tileille kattamaan vuoden menoja. Tässä kohtaa isännöitsijät voivat vielä hengähtää hetken odottaessaan tilinpäätösten ja budjettipohjien valmistumista. Tokihan heillä riittää niitä jokapäiväisiä taloyhtiöiden asioita hoidettavaksi, joten jouten eivät isännöitsijätkään saata kuitenkaan olla.

Tammikuun lopulla tilinpäätöksiä alkaa valmistua isännöitsijöiden tarkistettavaksi, helmikuussa vauhti kiihtyy ja maaliskuun lopulla, huhtikuu alussa, alkaa kaikki olla valmista kirjanpitäjien osalta. Isännöitsijät ovat jo hyvän tovin sopineet hallitusten kanssa kokouksia tilinpäätöksen käsittelyä varten. Tilintarkastajat tarkistavat kirjapidon ja hallinnon, jonka jälkeen isännöitsijä jo kiirehtää kohti yhtiökokouskuukausia.

Yhtiökokouksessa hallitus esittää ja osakkaat päättävät kuluvan vuoden budjetista ja edellisen vuoden tilinpäätöksen vahvistamisesta. Siellä kuulee oman taloyhtiön uusimmat kuulumiset, mitä on tapahtunut ja mitä on tulossa, kannattaa ehdottomasti ottaa osaa yhtiökokoukseen ja vaikuttaa oman taloyhtiön asioihin!

Kirjanpitäjillä on kevään aikana vielä edessään taloyhtiöiden veroilmoitusten tekeminen. Tänä vuonna, kuten jo viime vuonnakin, teemme veroilmoitukset sähköisesti. Myös kirjanpidot ja tilintarkastukset ovat tänä vuonna kokonaan sähköisessä muodossa, joten myös isännöintiala ottaa reippaita askeleita paperittomaan, sähköiseen toimintaan.

Kun tilinpäätökset ja veroilmoitukset on saatu valmiiksi, on aika keskittyä kotisivujen päivityksiin, uusien tilisiirtolomakkeiden lähettämiseen ja kesän odottamiseen.  Mutta kuten muurahaiskeossa, isännöintitoimistossakaan ei koskaan ole hiljaista hetkeä, aina on asioita, joita osakkaiden ja asukkaiden viihtyminen meiltä edellyttää ja joita ilomielin hoidamme!

Iloista pääsiäisen aikaa ja valoisaa kevättä!

Maarit Åkerlind
Kirjanpitäjä, KPT I, KPT II, KISI

Pamiksen juhlalogo Blogi

Juhlavuoden kunniaksi uudet kotisivut (2017-1)

Isännöintiliiton mukaan tällä hetkellä jo yli 70 prosenttia isännöintiyrityksistä tarjoaa asiakkailleen sähköistä asiointia. Muun muassa monet lomake-ja asiakirjatilaukset kuten isännöitsijäntodistuksien tilaukset, muuttoilmoitukset, vikailmoitukset, asiakaspalveluilmoitukset ja remontti-ilmoitukset tehdään sähköisesti verkossa. Isännöintiliiton mukaan asukkaiden palvelu paranee, kun isännöintiyritys tarjoaa asiakkailleen sähköisiä palvelujaan.

Uudistuneiden kotisivujemme myötä myös me olemme kehityksessä mukana ja haluamme tarjota entistäkin parempaa isännöintipalvelua jotta olisimme asiakkaidemme tavoitettavissa ja yhteistyömme olisi sujuvaa, luottamuksellista ja asiakasystävällistä. Myös kiinteistöalan lait ja säädökset muuttuvat usein ja ne tulee huomioida asunto-tai kiinteistöosakeyhtiön hallinnon hoitamisessa ja kiinteistön pitkän tähtäimen suunnitelmissa, jotta kiinteistön omaisuuden arvo säilyy ja kehittyy tulevaisuudessakin. Me Pamiksessa huomioimme lainsäätäjien muuttuvat velvoitteet ja asiakkaidemme tarpeet tarjotaksemme asiakkaillemme entistä parempaa, kestävämpää sekä laadukasta isännöintipalvelua.

Paras kiitos ja osoitus ammattiosaamisestamme Pamiksessa ovatkin pitkäaikaiset asiakassuhteemme. Jo 30-vuoden ajan, Pirkanmaalla.

Tarmo Haukiranta, toimitusjohtaja AIT ISA